Обзор рынка офисных помещений Киева
В течение последних нескольких лет сохраняется тенденция неуклонного роста рынка офисных помещений. При чем увеличивается как количество так и качество офисных помещений, и с каждым годом неуклонно растет доля офисных помещений класса А, В и В+. Причина такого интенсивного роста спроса на офисные помещения — значительный и при этом постоянный рост деловой активности в Киеве. Более трети всего спроса в прошлом году приходилось на новые компании, которые выходили на украинский рынок и представляли ту или иную сферу деятельности. Процент вакантности остается на предельно низком уровне, что влияет на рост арендных ставок.
Тем не менее рынок офисных помещений Киева потерял былую привлекательность для девелоперов, и в 2007 году Киев расположился только на 5-ом месте в Украине по количеству построенных квадратных метров офисных помещений. Основная причина сложившийся ситуации - бюрократические моменты, связанные с разрешительной документацией на строительство и стоимость земли в столице.
Как принято считать в международной практике, если уровень вакантности составляет меньше 10% , то это рынок арендодателя, а за последние несколько лет наивысший уровень вакантности составил только 4,5%. Соответственно киевский рынок можно смело считать рынком арендодателя.
В 2007 году на рынке офисной недвижимости сохранялась тенденция активного расширения и наращивания объемов нового предложения. Стабильная экономическая ситуация способствовала развитию основных отраслей, что, в свою очередь, способствовало увеличению спроса на офисные помещения. В результате повышенный спрос способствовал мгновенному поглощению вводимых в эксплуатацию офисных помещений
Диаграмма 1.
Как видно из диаграммы 1, в Киеве на сегодняшний день функционирует около 100 бизнес-центров, общей площадью около 800 000 тыс. кв. м. На офисы класса В и В+ приходится порядка 70%, на класс А – 16-18%, на класс С – 10-11%.
За период 2006- первая половина 2007 гг. на рынок офисной недвижимости Киева, по подсчетам специалистов HCM Group, поступило 220 тыс. кв. м. При этом 80% офисных помещений – бизнес-центры класса В.
Диаграмма 2.
Как показано на диаграмме 2, общий объем офисных помещений составляет, по итогам 2007 года, порядка 800 000 тысяч кв. м. За 2007 год на рынок поступило около 220 тысяч кв. м офисных помещений. При этом уровень вакантности снизился с 2 до 1,5%, что еще раз подтверждает наличие высокого спроса на рынке.
По данным консалтинговой компании Jones Lang LaSalle, индекс предложения офисных площадей классов А и В в Киеве составляет 0,27 кв. м на душу населения. Для сравнения, по данным этой же компании, в Праге данный показатель находится на отметке 1, 67 кв. м/чел., в Варшаве 1,50 кв. м/чел., в Будапеште 1,23 кв. м/чел. Это свидетельствует о том, что о насыщении киевского рынка можно говорить только после достижения европейских показателей.
Арендные ставки
Самые существенные факторы, влияющие на арендные ставки, - высокий спрос и низкий уровень вакантности. Эти факторы способствовали увеличению арендных ставок почти в два раза за последние три года.
Диаграмма 3
Как видно из диаграммы 3, средние арендные ставки на помещения класса «А» за 2006-2007 гг. выросли на 13%, класса «В» на 7%, класс «С» на 10%.
Причем стоит отметить, что высокие цены на аренду офисной недвижимости характерны не только для центральных районов города. Из-за сложной транспортной ситуации в центральной части города все больше компании размещают свой офисы вне центра города.
В таблице 1 представлены данные о всем рынке офисных помещений по районам города.
Таблица 1. Информация о средних ценах на офисные помещения в районах Киева
|
Район
|
Средняя цена за кв.ммесяц ($ США)
|
Минимальная цена за кв.ммесяц ($ США)
|
Максимальная цена за кв.ммесяц ($ США)
|
|
Голосеевский
|
46
|
25
|
65
|
|
Дарницкий
|
28,04
|
16
|
45
|
|
Оболоньский
|
36
|
26
|
55
|
|
Днепровский
|
30
|
16
|
44
|
|
Печерский
|
47
|
30
|
70
|
|
Подольский
|
37,5
|
20
|
45
|
|
Соломенский
|
30
|
22
|
50
|
|
Шевченковский
|
40
|
23
|
80
|
Как видно из таблицы, наибольшие средние арендные ставки зафиксированы в Печерском и Голосеевском районах, что еще раз подтверждает тенденцию переориентации потребителей на районы вне центра, что, как уже отмечалось, связано с тяжелой транспортной ситуацией в центре.
Самые дешевые офисные помещения размещены в Левобережных районах (Днепровский и Дарницкий), что также связано с транспортной проблемой и расположением.
Прогноз
В течение следующих нескольких лет стоимость аренды профессиональных офисных площадей в Киеве может увеличиться на 35-40%. Причем увеличения процента вакантность хотя бы до 10% маловероятно, учитывая тенденции экономического развития Украины. В течение последних нескольких лет сохраняется тенденция роста цен на 25%-30% в год, данная тенденция сохранится и в дальнейшем. Обусловлена она тем, что в отличие от рынка первичной недвижимости, где цены в основном формируются не за счет спроса и за счет инфляции, а удорожанием строительных работ, земельных участков и строительных материалов. И конечно, немаловажную роль будет играть потребность рынка и существующий дефицитный спрос.
До ввода в эксплуатацию всех крупных БЦ, заявленных на 2009-2010 года, стоимость аренды может увеличиться в сравнении с текущей еще в полтора раза.
С учетом заявленных проектов в течение нескольких следующих лет количество офисных помещении класса А увеличится почти в три раза, что отражает повышенный спрос последнего времени на профессиональные офисные помещения, который на сегодняшний день значительно выше предложения. Также увеличится уровень вакантности практически втрое, но как и прежде, будет составлять не более 10% и существенно влиять на ценообразование.
Теоретически, при условии, что в период с 2008 по 2011 гг. все заявленные офисные площади будут вовремя вводиться в эксплуатацию, возможно насыщение рынка. Однако, принимая во внимание опыт предыдущих лет, вероятность своевременного завершения строительства остается весьма небольшой.
|
