2. Для него характерно сравнительно невысокая ликвидность и длительный срок экспозиции (временной отрезок между началом продаж домовладений и заключением сделки  купли/продажи) на рынке – 3-9 месяцев.

  3. Особое значение имеют природные характеристики поселка и района его расположения.

  4. Длительный срок принятия решения о покупке домовладений.

  5. Низкая плотность застройки.

При проведении данного исследования были исследованы 7 основных направлений, в которых был проведен анализ 40 коттеджных поселков, являющихся, на наш взгляд, основными игроками коттеджного рынка сегодня.

• Бориспольское направление («Заповедный 1», «Золоче», «Вишневое мистечко», «Петровская слобода»);
• Броварское направление («Княжичи», «Новая Богдановка», «Городчаны»);

• Варшавское напрвление («Канадская деревня», «Grand Villas», «Ялынка», «Озерный»);
• Вышгородское направление («Козья Спина», «Дидовица», «Боровик», «Ясногородская поляна», «Вышгородская Брама»);  
• Житомирское направление («Мила-Петрушки», «Севериновка», «СТ Паритет Сервис», «Водограй», «Благодатное», «Лелечий Хутор», «Немецкая Слобода», «Олимпик-Парк»);
• Обуховское направление («Bosco village», «Золотая Затока», «Плютово», «Романово», «Альпийская деревня», «Александров посад», «Французский городок», «Солнечная долина», «Три реки», «Клим», «Золотые Ворота», «Альбатрос»);  
• Одесское направление («Маеток», «Город Солнца», «Садок Вишневый», «Витберг»).

Краткая характеристика направлений     

Бориспольское направление 

Транспортная доступность в этом направлении характеризуется наличием качественной четырехполосной трассы «Киев – Борисполь» и доступом к центру Киева через Южный мост или мост Патона. В данном направлении располагаются коттеджные поселки классов «элит» («Заповедный-1»), «бизнес» («Вишневое мистечко», «Золоче»), «эконом» («Петровская Слобода»).  В 2010 году компания «21 Век» планирует вывести на рынок  многофункциональный комплекс «В г. Борисполь» на 12-м  километре автомагистрали «Киев – Борисполь». В состав комплекса войдут ТРЦ, гостиничный комплекс и офисный центр. 

Броварское направление 

Транспортная доступность в этом направлении характеризуется наличием двухполосной трасссы «Киев – Москва», качественным дорожным покрытием и доступом к центру Киева через мост «Метро». В этом направлении располагаются преимущественно поселки класса «эконом». Около 80% всех домовладений данного направления сосредоточены в поселке «Новая Богдановка». Природное окружение данной местности характеризуется наличием  р. Десна, а также сосновых и смешанных лесов. Важным объектом внешней инфраструктуры направления является крупный ТРЦ «Терминал», находящийся в Броварах, в котором есть ледовая арена, кинотеатр, боулинг, картинг, гостиница и т.д. 

Варшавское направление 

Транспортная доступность в этом направлении характеризуется наличием однополосной трассы «Киев-Коростень» и затрудненным доступом к центру Киева.  В этом направлении сосредоточены коттеджные поселки класса «бизнес» («Канадская деревня», «Grand Villas») и «эконом» («Ялынка», Озерный»).  

Вышгородское направление 

Транспортная доступность в этом направлении характеризуется наличием двухполосной трассы «Киев - Лютеж» и затрудненным доступом к центру Киева.  В этом направлении располагаются проекты коттеджных поселков классов «бизнес» («Козья спина», «Дидовица», «Боровик») и «эконом» («Ясногородская поляна», «Вышгородская брама»).  Богатство природных ресурсов направления представлено Киевским водохранилищем, р. Десна, а также сосновыми и смешанными лесами. 

Житомирское направление 

Транспортная доступность в этом направлении характеризуется наличием двухполосной трассы «Киев - Житомир», качественным дорожным покрытием, прямым и относительно быстрым доступом к центру Киева (в этом отношении данное направление уступает только Обуховскому). В этом направлении сосредоточены поселки классов «бизнес» («СТ Паритет-Сервис», «Водограй», «Мила-Петрушки», «Севериновка») и «эконом» («Благодатное», «Лелечий Хутор», «Немецкая Слобода», «Олимпик-Парк»). Житомирское направление характеризует богатое природное окружение – леса, озера. В Житомирском направлении в ближайшее время планируется развитие внешней  инфраструктуры:  гольф-клубов, рыболовных прудов,  ресторанов, мини-гостиниц, развлекательных центров. 

Обуховское направление

Транспортная доступность в этом направлении характеризуется самым быстрым доступом к центру Киева. В данном направлении сосредоточены преимущественно коттеджные поселки класса «элит» - «Золотые Ворота», «Золотая Затока», «Клим», «Альбатрос», «Солнечная Долина», «Bosco Village».  Сосновые, смешанные леса и р. Днепр  являются природным богатством данного направления.  

Одесское направление 

Транспортная доступность в этом направлении характеризуется наличием двухполосной трассы«Киев - Одесса», качественным дорожным покрытием, затрудненным доступом к центру Киева. Причинами затрудненной транспортной доступности являются: загруженность Одесской трассы, дорожные заторы по ул. Б. Васильковская и на Московской площади. В данном направлении сосредоточены преимущественно коттеджные поселки класса «бизнес» («Маеток», «Город Солнца», «Садок Вишневый»). В данном направлении сосредоточена богатая внешняя инфраструктура, представляющая собой гостиничные комплексы, минимаркеты на автозаправочных станциях, рестораны и т.д.          

Анализ количественных характеристик коттеджных поселков 

Диаграмма 1

Самые распространенные коттеджные поселки с количеством домов – до 20. Более половины исследуемых коттеджных поселков (52%) имеют от 21 до 100 домовладений. Коттеджные поселки с количеством домов более 100 встречаются в 25% случаев.  

Диаграмма 2

Наиболее распространенные коттеджные поселки с общей площадью землеотвода – до 5 га. Коттеджные поселки площадью до 20 га составляют более 68% рынка. Поселки площадью более 60 га встречаются лишь в 9% случаев. Средняя площадь коттеджного поселка составляет 18 га. 

Характеристика классов  коттеджных поселков 

Характерным для коттеджных поселков класса элит является:

• площадь городка – до 10 га;
• количество домовладений - до 20;
• инфраструктура, включающая охрану, уборку, ремонты и поддержание жизнедеятельности инженерных систем городка.

 Характерным для поселков класса бизнес является:

• площадь городка до 20-30 га;
• количество домовладений – от 40 до 100;
• инфраструктура, включающая в себя охрану, уборку, минимаркет, детскую площадку, детский сад, школу, спорткомплекс.

 Характерным для поселков класса эконом является:

• площадь городка до 100 га;
• количество домовладений – до 300;
• инфраструктура – охрана, минимаркет, детские площадки, детский сад, школа, спорткомплекс, развлекательный комплекс, ресторан, кафе и т.д.

 Также следует отметить относительно новый класс коттеджных поселков – смешанный:

• сочетание разных классов на  одной территории («эконом», «бизнес» и «элит»)
• площади проектов (от 60 до 300 га);
• максимально развитая инфраструктура.

Распределение коттеджей в коттеджных поселках по направлениям представлено на диаграмме 3.

Диаграмма 3

Житомирское направление занимает наибольшую долю рынка по количеству домовладений. Исследование показывает, что на сегодняшний день это направление является наиболее динамично развивающимся.  Это стало возможным благодаря хорошей транспортной доступности (по данному параметру Житомирское направление уступает только Обуховскому), благоприятным природным условиям и относительно невысоким ценам на землю.  

Наименьшая доля рынка приходится на долю Варшавского направления. 

Диаграмма 4 

Распределение количества коттеджей в коттеджных поселках по классам представлено на диаграмме 5. 

Диаграмма 5

Как видно из диаграммы, 94% коттеджей располагаются в коттеджных поселках класса «бизнес» и «эконом», что примерно соответствует структуре доходов населения и спросу. 

Если раньше большую часть рынка занимали коттеджные поселки класса «элит», то в настоящее время тенденции кардинально изменились в сторону других классов. Как видно из диаграммы 5, большую часть современного рынка занимают поселки класса «эконом» (55%), в то время как «элит» занимает только 6 % рынка. 

Наличие основных элементов инфраструктуры в коттеджных поселках Киевской области наглядно показано на диаграмме 6. 

Диаграмма 6

В настоящее время большинство поселков декларирует широкий спектр элементов инфраструктуры. Однако не все коттеджные поселки будут реализовывать всю заявленную инфраструктуру. В связи с этим вполне вероятен сценарий возможного создания общей инфраструктуры на несколько расположенных поблизости поселков, или, к примеру, создание на территории поселков открытой инфраструктуры, направленной на обслуживание, как проживающих в городке, так  и приезжих.  

При этом хотелось бы отметить несколько городков, где наиболее полно представлен спектр элементов заявленной инфраструктуры. Такими поселками являются «Олимпик-Парк», «Новая Богдановка», «Маеток», «Севериновка», «Золоче», «Вишневое мистечко» - очевидно, что большое количество проживающих  смогут обеспечить безубыточную работу коммерческой составляющей инфраструктуры. 

Распределение коттеджных поселков в зависимости от расстояния до Киева представлено на диаграмме 7. 

Диаграмма 7

Самое популярное расстояние для существующих коттеджных поселков – от 10 до 20 км. 62% коттеджных поселков сконцентрированы в радиусе 20 км от Киева.  Наименьшая концентрация коттеджных поселков (5,5%) зафиксирована на расстоянии более 40 км от Киева.  Среднее расстояние до Киева– 20 км.  

Анализ ценовых категорий коттеджных поселков. 

Основными ценообразующими факторами на коттеджную недвижимость являются: 

1. транспортная доступность;
2. удаленность от Киева;
3. природное окружение;
4. развитость внутренней и внешней инфраструктуры;
5. технологии строительства;
6. проектно-архитектурные решения;
7. степень готовности поселка;
8. репутация Застройщика;
9. ценовая динамика на рынке недвижимости.

На диаграмме 8 показано распределение коттеджных поселков по средней стоимости кв. м дома с учетом стоимости земли. 

Диаграмма 8

Наибольший удельный вес в ценовой категории имеют поселки со средней стоимостью кв.м коттеджа с учетом стоимости земли в диапазоне от 850 до 1500 долларов – 32,4%. Весомый сегмент рынка составляют поселки в ценовой категории 2000 – 2500 долларов - 24,3%. 

Данные по средней взвешенной цене за кв.м  дома с учетом стоимости земли в коттеджных поселках различных направлений и классов представлены в таблице 1. 

Таблица 1. Средняя взвешенная цена по направлениям и классам коттеджных поселков 

Исследование показало, что самые дорогие направления – южные. Самое дорогое направление – Обуховское (3080 долларов за кв. м). На втором и третьем месте расположились коттеджные поселки Бориспольского (2347 долларов за кв.м) и Броварского (1767 долларов за кв. м) направлений. Самое дешевое - Варшавское направление (1259 долларов за кв.м). 

Проведенный анализ позволяет сделать вывод, что среднестатистический коттеджный поселок Киевской области имеет следующие параметры:

• удаленность от Киева – 20 км
• площадь участка под поселок – 18 га
• количество домовладений – 75
• цена за кв.м коттеджа с учетом стоимости земли – 1730 долларов

Тенденции

Рынок коттеджных поселков продолжит свое развитие. Конкурентная борьба на рынке приведет к улучшению, как качества самих поселков, так и предоставляемых услуг. Наиболее острая конкурентная борьба Застройщиков ожидается в Обуховском (между Застройщиками класса «элит») и Житомирском (между Застройщиками класса «бизнес» и «эконом») направлениях.  Обуховское направление останется самым дорогим и престижным. Именно в этом направлении сосредоточится большая часть поселков класса «элит». Кроме того, ожидается относительно быстрое развитие коттеджных поселков в Житомирском направлении. Несмотря на то, что уже сейчас здесь строятся либо запроектировано большое количество поселков, данное направление вследствие высокого спроса на коттеджную недвижимость в коттеджных поселках и наличия свободной земли под коттеджную застройку, имеет хороший потенциал для дальнейшего развития.  

Цены на домовладения в коттеджных поселках будут расти с увеличением степени их готовности и улучшением параметров внутренней и внешней инфраструктуры поселка.  Дальнейшее развитие рынка коттеджных поселков непосредственно повлияет на другие сегменты загородной недвижимости. Например, на увеличение стоимости земли в пригороде и понижение спроса на индивидуальную застройку. В настоящее время появляются более отдаленные проекты и увеличиваются площади коттеджных поселков.